内蒙系列之“拆迁安置房超面积”该如何维权？

作者：尹利兵律师

【案情简介】
宁城县，位于内蒙古自治区赤峰市南部，地处燕山山脉东段北缘，地理位置优越。单先生在宁城县天义镇大宁路拥有合法房屋一处，后由于当地市政工程建设被纳入拆迁范围。2013年10月17日，单先生与当地动迁办签订了《拆迁产权调换协议书》，协议约定单先生拆除原房屋后，可分得安置房3套（期房），原本设计面积为大套129.86㎡，中套86.32㎡，小套62.07㎡。事隔一年之后，单先生满怀希望准备入住新房，在交房时却被告知由于设计变更，原有的大套房屋面积变更为138.36㎡，超6.5%；中套94.03㎡，超8.9%；小套73.96㎡，超10.3%，依据原有拆迁安置协议中有这样一条：“结算面积以实测面积为准”，因此拆迁办要求其补交多出的面积款项近十万元。几近交涉，拆迁办均坚持按照协议补交款项，否则不能交房。眼见到手的房屋无法入住，单先生心有不甘，决定走法律途径来维权，通过网络介绍了解后，找到了北京天衡拆迁律师团队的尹利兵律师来指导其争取合法权益。
【维权纪要】
对于单先生家所遭遇的拆迁安置房“面积陷阱”问题，尹律师已经不是头一次遇到了。在认真分析案情后，决定提起相应的诉讼来维护被拆迁人的合法权益！

就双方签订的拆迁协议本身而言，如果是商品房买卖合同，其法律关系是十分明确的。因为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3％，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过3％部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。”而本案难就难在作为拆迁安置房，是否能够参照执行商品房买卖合同纠纷的上述规定呢？

一般来说，拆迁安置房绝大部分系高层楼房，而高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18-0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11-0.16之间。因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。 住宅楼公摊面积计算方法为： 分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数(分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和)。其中，需要分摊的面积要由地方房产测绘部门实地测量。究其实质，拆迁安置房与商品房没有本质区别，区别只是产权属性有差异。针对单先生面对的情况来看，提起民事诉讼是维护其自身合法权益的最优选择了。

分析利弊后，尹利兵律师及时指导单先生向当地法院提起了诉讼，法院立案受理后，在案件审理中，尹律师向法庭阐述了如下观点：1、协议受法律保护,但格式条款无效；2、被告不能以单方面变更或政策规定去改变协议的内容从而损害当事人的正当权益；3、本案适用合同法和消费者权益保护法的相关规定； 4、基于信赖利益的保护原则，单先生的合法权益应当受到法律保护。而被告方仍然固执己见要求单先生补交市场差价，一付成竹在胸的气势。为了配合单先生的诉求，尹律师同时又指导其向当地有关部门提起了相应的信息公开程序和其他司法程序，要求行政机关承担对拆迁安置房建设监管不力的法律责任。

在诸多程序的法律压力之下，法院也未敢轻易判决，主动搭建平台，协调原被告双方进行协商和解，拆迁办在上级主管机关的指示下也终于不再强势，承认其原有规划调整存在过错，最终双方达成协议，在扣除相应的成本价之后，还补偿了单先生一家逾期交房的过渡安置补助费，双方争议圆满解决。
【律师点评】
其实，根据新行政诉讼法的规定，原来的房屋拆迁或征收补偿安置协议已经被纳入行政合同的范畴，也就意味着可以提起相应的行政诉讼，不但原来的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定可以参照适用，与行政诉讼有关的法律规定都可以同时适用，这无疑是对广大被拆迁安置老百姓的一个重大利好消息！通过本案可以得出教训，尹律师认为对于被安置人来说，在签定拆迁安置补偿置换协议时，一定要求拆迁人对于安置房的面积，位置，用途等作出明确地约定，以确保能取得安置房的无争议，避免事后出现类似于单先生的纠纷，且在纠纷出现后不要轻易妥协，完全可以通过法律途径来维权。